最实用：开发商不按时办产权证，如何维权？

问题一：产权证该由谁来办理？购房者能否自己办理产权证？

通常来讲，商品房的产权证是由开发商代办的。这个在商品房买卖合同中也会有约定，当然办理产权证并非开发商的单方行为，还需要购房者配合提供一些购房者的资料，如果购房者拒不配合提供，那不能办理或延期办理产权证的责任就是购房者自己的事儿了。

那么，购房者自己能不能办理商品房的产权证？

理论上是可以的，但是有前提条件就是该房产项目已经具备办理了产权证的条件。简单说这个条件是“住宅开发商方面在住宅竣工之后，已经备齐竣工验收合格证等资料到房管局办理了整体确权手续（即开发商已拿到俗称的整体大产权证）。”

在符合条件的情况下，开发商如配合提供相关手续，购房者自行办理产权证也是可以的。但如果房产项目有问题，未通过验收合格、没办理整个楼房的整体产权证，那就可能造成烂尾项目，产权证就很难办理了。实用法律知识

问题二：开发商应该在多长时间内办理产权证？

对于办理房产证的时间问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定如下：

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

关于办理产权证的时间，简单总结就是分以下几种情况：

1、  合同中有约定的办理时间，按约定办就行了；

2、  合同没有约定的，预售商品房从交付使用起90日之内办理；

3、  合同没有约定的，现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。

从现实来看，在《商品房买卖合同中》开发商经常在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因为开发商的项目可能涉及银行抵押等问题，希望延长房产在开发商名下的控制时间。

所以，签订商品房买卖合同时购房者要注意看一下合同条款。因为按上述规定，对办理产权证时间如果有合同中约定，哪怕比较长，从法律上看，开发商按按约定的时间办理就不算违约。

 问题三：开发商逾期办理产权证怎么办？

如果不能按时取得产权证，一般是开发商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押还是项目不能完成竣工验收，那都是开发商的责任，开发商应该承担相应违约责任了。

购房者该如何追究开发商的违约责任呢？

追究违约责任的方式有两种选择：一是继续履行合同，要求开发商承担违约金；二是解除合同，同时要求开发商承担违约责任。

1、如何确定逾期办理产权证的违约金呢？

刚才提到的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条同样有规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

这意思很简单：合同里约定的逾期办证违约金标准，按约定标准赔偿；如果没有约定，可以按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿；如果能证明实际损失数额，也可以按实际损失主张。

不过从方便维权的角度讲，杨律师建议还是尽量在签约时明确约定比较合适的违约金标准，比如按房款的一定比例按日计算，尽量要高于银行贷款利率。以便给开发商更大的压力。

2、什么时候能解除合同，如果解除如何要求开发商承担违约责任呢？

并不是开发商只要一延期办理产权证，购房者就立刻拥有解除合同的权利，什么时候能解除合同，也要看合同约定和法律规定的情况。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

依据上述规定，杨律师同样建议在签约时，对于延期办理产权证多长时间可以解约、如因此解约承担什么标准的违约责任进行明确约定。如果没有约定，按上述规定延期一年后可主张解约赔偿。

当然，考虑到房产这些年一直增值，在实际入住后，很少有购房者会选择解约，通常会要求继续履行，但是杨律师也要提醒购房者注意两个问题：

一是如果开发商办理不了产权证，应该先查清楚房产项目是否有严重问题，如果这个问题严重到可能根本办理不了产权证的程度，那早提出解约可能得到赔偿的机会还大一些。

二是开发商延期办理产权证，如果交涉无果或长期没有进展，购房者即使不选择解约，也可以及时起诉要求开发商承担延期的违约责任。不要把事情拖个几年，那样的话，将来即使想主张相关违约责任，也可能会涉及到时效超过的风险。